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本报记者 夏金彪

近日，二手房参考价政策再次引起市场关注。据报道，实行两年多的深圳二手房参考价政策将作出重大调整，二手房成交参考价将与住房贷款脱钩。深圳作为全国首个率先执行二手房参考价政策的城市，其政策调整被认为具有风向标意义。不过，目前深圳主管部门尚未正式对外公布二手房参考价政策调整的消息。

深圳于2021年2月正式制定了二手房成交参考价政策。随后，上海、成都、西安、宁波、东莞、广州等15个城市也出台了这一政策。所谓二手房参考价政策指的是各地政府基于测算和评估，会定期公布所在城市热点二手楼盘的交易参考价。

各地建立二手房参考价政策的初衷是，要求银行、中介机构等相关机构采取措施，以参考价作为贷款、评估价的依据，引导买卖双方回归理性，最终使二手房市场保持平稳健康发展。

据了解，二手房参考价普遍比市场成交价低，而银行在此后的二手房交易中只按照参考价贷款。这也就是说，购房者在实际成交的价格中，高于参考价的那一部分资金，需要购房者自行筹集并与首付一起支付，购房者的资金压力随之增加。因此，二手房参考价政策的实施有效抑制了二手房交易量，使得二手房市场降温。数据显示，二手房参考价政策实施后，2021年深圳二手商品住宅的成交量同2020年相比，下降幅度高达57.3%。

去年以来，随着房地产市场快速降温，二手房参考价政策也面临调整的压力。2022年5月，西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，宣布暂停发布参考价，并表示后续将根据市场情况优化。而其余城市，虽然仍执行二手房参考价政策，但在执行层面均有不同程度的淡化，如在较为关键的放贷方面，银行贷款已不受参考价的影响。目前，只剩下深圳等少数城市仍沿用比较严格的二手房参考价政策。

事实上，今年2月，深圳市住建局相关工作人员在回应有关深圳二手房参考价执行两周年后，是否会有调整计划时曾表示，“相关部门内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没定下来，是否发布也不一定。”

目前，二手房参考价政策已成为深圳房地产市场调控长效机制的组成部分，这让深圳对政策调整很慎重。眼下，政策调整面临两难选择：如果二手房参考价往上调整，就可能刺激房地产市场，触碰到“房住不炒”；如果往下调整，则可能导致市场形成房价轮番下跌的预期。

应该看到，当前的二手房市场与两年前相比有了很大变化，炒房客已经退场。二手房参考价政策通过行政干预市场的行为，让购房者在购房时提高了首付成本，在一定程度上抑制了刚性和改善型住房需求。二手房参考价政策调整势在必行。

市场预计，调整后的二手房参考价政策很可能仍保留二手房参考价作为“锚”的作用，以稳定市场预期。但二手房参考价不再作为银行贷款的依据，而是以二手房的实际成交价来发放贷款，这既可以让市场自主定价，也可以吸引更多购房者进入市场，推动市场复苏。不过，目前很多二手房的挂牌价已经逼近参考价，甚至低于参考价，二手房参考价政策调整后，能否推动二手房市场大规模回暖还有待观察。